La firma elettronica per le agenzie immobiliari
I contratti di locazione e i preliminari di compravendita possono essere firmati da remoto e registrati all’AdE
In questo articolo vedremo, anche alla luce di recenti novità, come registrare all’Agenzia delle Entrate un contratto di locazione o un preliminare di compravendita firmato da remoto con Firma Elettronica.
In questo articolo scoprirai:
Nel mondo B2b moltissime aziende hanno già adottato soluzioni di firma elettronica per i suoi indubbi vantaggi in termini di sicurezza e facilità di conservazione. Il mondo dei servizi B2c invece, soprattutto se si tratta di piccole realtà, ancora fatica ad adottare questo tipo di soluzioni digitali, non tanto perché non ne riconosca la comodità ma perché si scontrano spesso con piccoli intoppi burocratici o dubbi sulla validità di un processo digitale.
Nelle agenzie di intermediazione immobiliare, per esempio, i contratti di locazione o i preliminari di compravendita sono ancora nella maggior parte dei casi basati su carta e su firme autografe. Eppure, gli estremi normativi per utilizzare la firma elettronica anche nell’ambito delle intermediazioni immobiliari e dei contratti di affitto o locazione esistono, anche se la questione non è così semplice. Soprattutto quando si tratta di scritture che prevedono la registrazione all’Agenzia delle Entrate.
In questo articolo vedremo, anche alla luce di recenti novità, come registrare all’Agenzia delle Entrate un contratto di locazione o un preliminare di compravendita firmato da remoto con Firma Elettronica.
Firma elettronica: l’accettazione da parte dell’AdE
L’articolo 20, comma1-bis, del CAD equipara le firme elettroniche avanzate e qualificate a una firma autografa, anche se in alcuni casi – per la legge – una non vale l’altra. L’art. 20 comma 2-bis dettaglia: «Salvo il caso di sottoscrizione autenticata, le scritture private di cui all’articolo 1350, primo comma, numeri da 1 a 12, del codice civile, se fatte con documento informatico, sono sottoscritte, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o con firma digitale».
Gli unici contratti a “richiedere” per normativa l’utilizzo di una Firma Elettronica Qualificata – e non di una Firma Elettronica Avanzata – sono dunque quelli elencati ai punti 1-12 dell’art. 1350 del codice civile. L’elenco comprende, tra gli altri, anche “i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili” e “i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell’enfiteuta”.
A rigor di logica, dunque, non essendo i contratti di locazione e i preliminari di compravendita scritture che “trasferiscono la proprietà”, per queste dovrebbe essere sufficiente una Firma Elettronica Avanzata che, tuttavia, non viene accettata dall’Agenzia perché questa tipologia di firme non sono verificabili da apposito software. Siamo alla presenza di un “buco” normativo?
La risoluzione dell’AgE
Interrogata direttamente, l’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza nella risoluzione 23/E di aprile 2021: è vero infatti che i preliminari di compravendita non trasferiscono la proprietà, ma l’articolo 1351 del codice civile, che definisce i contratti preliminari, stabilisce che «Il contratto preliminare è nullo, se non fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo». Quindi, i contratti preliminari di compravendita devono sempre essere firmati con Firma Elettronica Qualificata, risolvendo le difficoltà di verifica da parte del software AdE e dell’accettazione del formato.
Per quanto riguarda i contratti di locazione, invece, possono essere sì sottoscritti con Firma Elettronica Avanzata, ma su di essi deve essere comunque apposto un sigillo elettronico qualificato da parte di un certificatore accreditato, poiché devono comunque risultare integri e immodificabili come prescritto dal CAD e dalle linee guida AgID.
Discorso a parte invece quello per i veri e propri atti di compravendita, la cui registrazione e archiviazione spetta al notaio: sarà quindi possibile stipulare l’atto notarile in formato elettronico, sempre alla presenza del notaio e con tutti i controlli preventivi che caratterizzano l’atto cartaceo. In questo caso sarà il notaio ad apporre una Firma Elettronica Qualificata, mentre il cittadino dovrà utilizzare la propria firma elettronica, anche se Avanzata.
Conclusioni
Quindi, come fare a registrare un contratto di locazione o un preliminare di compravendita all’Agenzia delle Entrate? Sarà necessario seguire due procedure differenti.
Nel caso di un contratto di locazione o affitto si potrà effettuare la registrazione via web seguendo la procedura al portale RLI.
Per i contratti preliminari di compravendita, la cui registrazione da parte delle agenzie immobiliari è obbligatoria, dal 7 marzo 2023 è attiva una nuova modalità di presentazione online attraverso il servizio “Registrazione di atto privato (RAP)” sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il servizio effettuerà anche un calcolo automatico delle imposte da pagare contestualmente alla procedura.
Al momento l’Agenzia delle Entrate non specifica le modalità di sottoscrizione o le specifiche tecniche del documento informatico da allegare alla procedura RAP, ma stando agli articoli del Codice Civile e del CAD sopra riportati, si presume che il testo del contratto preliminare dovrà essere comunque redatto in forma elettronica e presentato in un formato idoneo per consentire agli uffici dell’Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione, anch’esso previsto dall’articolo 44 del CAD, al fine di garantirne l’integrità, affidabilità, leggibilità e reperibilità.
